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Lexikon der Baufinanzierung
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(Anfänglicher) effektiver Jahreszins (Anfänglicher) effektiver Jahreszins Alle Banken müssen gem. der Preisangabenverordnung (PAngV) als Preis ihrer vergebenen Kredite die pro Jahr vom Darlehensnehmer tatsächlich geleistete Gesamtbelastung in Prozent der Darlehenssumme ausweisen. Dies ist der Effektivzins p.a. oder effektive Jahreszins. Da die Höhe dieses Zinses für das vergebene Darlehen i.d.R. nur für eine bestimmte Laufzeit (Zinsbindungsfrist, z.B. 5 Jahre fest, 10 Jahre fest) garantiert wird, kann sich nach Ablauf dieser Frist der Preis für das Darlehen in Abhängigkeit der zu diesem Zeitpunkt am Markt üblichen Konditionen ändern. Deshalb spricht man auch vom "anfänglichen", effektiven Jahreszins. Zurück Ablösesumme Im Rahmen der Umschuldung ist die Ablösesumme der noch nicht getilgte Teil des abzulösenden Darlehens. Beispiel: Sie haben ursprünglich ein Darlehen in Höhe von DM 250.000,- aufgenommen und nach 10 Jahren bereits DM 80.000 abbezahlt. Die Ablösesumme würde hier DM 170.000,- betragen. Zurück Ablösung Unter Ablösung (auch Umschuldung) versteht man in der Baufinanzierung das Ersetzen eines bestehenden Kredites durch ein neuen Kredit. Dabei kann z.B. ein kurzfristiger Bankkredit in ein langfristiges Hypothekendarlehen oder ein Darlehen mit variabler Zinsvereinbarung in ein Darlehen mit Festverzinsung umgewandelt werden. Darüberhinaus kann auch die Zinsbindungsfrist eines Darlehens auslaufen und der Darlehensnehmer ist mit den nun neu zuverhandelnden Konditionen seiner Bank nicht einverstanden, so daß eine Verlängerung des Darlehens bei dieser Bank für ihn nicht in Frage kommt und er deshalb oder aus sonstigen Gründen die Bank wechseln möchte. Zurück Abnahmeverpflichtung Unter Abnahmeverpflichtung versteht man die Verpflichtung eines Darlehensnehmers, sich ein Darlehen innerhalb einer vorher vereinbarten Frist (Abnahmefrist) auszahlen zu lassen. Zurück Abschlußgebühr Mit Abschluß eines Bausparvertrages wird in der Regel eine Abschlußgebühr fällig, welche sich nach der Höhe der Bausparsumme richtet. Sie wird entweder in einem Betrag gezahlt oder mit den Sparleistungen verrechnet. Zurück Abschreibung Als Abschreibung bezeichnet man die Wertminderung oder den Wertverlust eines Wirtschaftsgutes (AfA = Absetzung für Abnutzung), die jährlich zu einem bestimmten Prozentsatz als steuerlicher Verlust geltend gemacht werden kann, d.h. gegen bestimmte Einkünfte verrechnet werden kann. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen linearer Abschreibung (jedes Jahr bleiben die Beträge gleich hoch) und degressiver Abschreibung (zu Beginn der Abschreibungsperiode hohe Beträge, später sinkende Beträge). Die Höhe der Abschreibung ist abhängig von der Nutzungsart, der Nutzungsdauer des Wirtschaftsgutes und der steuerlichen Gesetzgebung. Zurück Abtretung Unter Abtretung versteht man die Übertragung eines Rechtes auf einen neuen Gläubiger (z.B. Darlehensgeber). Bei der Baufinanzierung kommen Abtretungen im Rahmen der Umschuldung vor. Dabei erübrigt eine Abtretung die Eintragung einer neuen Grundschuld in das Grundbuch zugunsten des neuen Darlehensgebers. Zurück AfA siehe Abschreibung Zurück Agio Als Agio bezeichnet man ein Aufgeld, das ein Käufer oder Darlehensnehmer für die Bereitstellung eines Darlehens bezahlen muß. Bei Darlehen ist es in der Regel ein Aufschlag (oder eine Zinsvorauszahlung) auf den Nominalbetrag des Darlehens. Zurück Allfinanz Umfangreiches, auf die Bedürfnisse des Kunden orientiertes Betreuungskonzept von sog. Allfinanzanbietern, welche für Privatkunden zahlreiche Produkte und Dienstleistungen von unterschiedlichen Finanzdienstleistern als Ergänzung der eigenen Produktpalette anbieten. Zurück Allgemeine Darlehensbedingungen Dies sind die Vertragsbestimmungen einer Bank, welche für alle Kunden für die Abwicklung eines Darlehens gelten. Darin geregelt sind die Rechtsbeziehungen zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer. Zurück Amtlicher Lageplan Als amtlichen Lageplan bezeichnet man die bei den Katasterämtern (Liegenschaftsämtern) geführten Verzeichnisse mit den Informationen über Form, Lage des Baukörpers, angrenzende Grundstücke eines Grundstückes. Zurück Anderkonto Ein Anderkonto oder Notaranderkonto ist ein Konto, welches auf den Namen eines Notars für die vorübergehende Verwahrung von Fremdgeldern eingerichtet ist. Auf ein solches Konto kann die Bank eine vorzeitige Darlehensauszahlung zur Kaufpreisabwicklung des Darlehensnehmers bis zu endgültigen Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch vornehmen. Zurück Annuität Als Annuität bezeichnet man die vom Darlehensnehmer zu erbringende Jahresleistung für ein aufgenommenes Darlehen, d.h. der Betrag, den der Darlehensnehmer jedes Jahr an die Bank zurückzahlen muß. Dabei setzt sich diese Annuität zusammen aus der Zinsleistung (ist die Bezahlung von Zinsen an die Bank für die Gewährung des Darlehens) und der Leistung zur Tilgung des Darlehens (ist das eigentliche Zurückzahlen des Darlehens). Zinssatz und Tilgung werden in Prozent des aufgenommenen Darlehensbetrages (nominale Darlehenssumme) ausgedrückt. Zurück Annuitätendarlehen Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen, bei dem der Darlehensnehmer das Darlehen bis zu seiner Rückzahlung mit einer gleichbleibender Jahresleistung (Annuität) in gleichbleibenden Raten (z.B. vierteljährlich oder monatlich) zurückzahlt. Die Annuität setzt sich aus der Zinsrückzahlung an die Bank und der Tilgungsleistung des Darlehens zusammen. Im zeitlichen Verlauf vermindert sich der Anteil der Zinszahlungen und es erhöht sich der Anteil der Tilgungsleistung, da die Darlehensschuld mit jeder Zahlung einer Rate geringer wird und somit die darauf entfallenden Zinsen sinken. Zurück Anschaffungskosten Als Anschaffungkosten bezeichnet man die Summe aller Aufwendungen, die im Falle eines (Immobilien-)Kaufs aufgewendet werden müssen. Diese setzten sich in der Regel zusammen aus dem
Zurück Anschaffungsnahe Erhaltungsaufwendungen Herstellungskosten, die unmittelbar im Anschluß an den Erwerb eines Gebäudes anfallen und der Erhaltung des Gebäudes dienen. Insbesondere nachgeholte, vom Verkäufer zurückgstellte Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten. Zurück Anspruch auf weitere Darlehen Wenn Sie Anspruch auf weitere Darlehen haben, können diese Darlehen Ihre monatliche Belastung senken, da sich die Höhe des neu aufzunehmenden Kredites vermindert. Addieren Sie die Höhe der Ihnen zustehenden Darlehen zu Ihrem verfügbaren Eigenkapital. Folgende Darlehensansprüche können bestehen:
Zurück Arbeitgeberdarlehen "Einige Unternehmen bieten ihren Betriebsangehörigen für den Erwerb von Wohnungseigentum Darlehen zu besonders günstigen Konditionen an. Die dem Arbeitnehmer entstehenden ""geldwerten Vorteilen"" sind unter bestimmten Bedingungen zu versteuern." Zurück Arbeitnehmer-Sparzulage siehe Sparzulage Zurück Auflassung Unter Auflassung versteht man die Einigung zwischen dem Käufer und Verkäufer einer Immobilie zur Übertragung des Eigentums. Diese Auflassung muß i.d.R. zusammen mit dem Kaufvertrag durch einen Notar beurkundet werden. Mit der Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch ist dann das Eigentum an den Käufer übertragen worden. Zurück Auflassungsvormerkung Eine Auflassungsvormerkung ist eine vorläufige Eintragung in das Grundbuch, welche einem Käufer eines Grundstücks einen Anspruch auf die Übertragung des Eigentums bis zu seiner endgültigen Eintragung als neuer Eigentümer sichert. Zurück Aufwendungsdarlehen Als Aufwendungsdarlehen bezeichnet man zinsgünstige Darlehen vom Staat zur Förderung des Wohnungsbaus. Für die Gewährung solcher Darlehen gibt es bestimmte Auflagen, über die die örtlichen Ämter für Wohnungswesen infomieren. Zurück Auszahlungskurs Der Auszahlungskurs gibt an, in welcher Höhe das Darlehen nach Abzug der vereinbarten Kosten (Damnum, Disagio) oder Gebühren (Bearbeitungs- oder Schätzgebühren) an den Darlehensnehmer ausgezahlt wird. Zurück Auszahlungsvoraussetzungen Ein Darlehen wird dem Darlehensnehmer i.d.R. erst dann ausgezahlt, wenn die von der Bank gestellten Auszahlungsvoraussetzungen durch den Nachweis verschiedener Dokumente erfüllt sind. Hierzu gehören die vollständig unterzeichneten Darlehensverträge, die Eintragung der Grundpfandrechte an der vorher vereinbarten Rangstelle in das Grundbuch sowie andere sonstige Dokumente (z.B. Einkommensnachweise, notariell beurkundete Kaufverträge, etc.). Zurück Außenanlagen Als Außenanlagen bezeichnet man alle Anlagen außerhalb des Bauwerkes (Gebäudes). Für nicht gewerbliche Bauwerke sind dies in der Regel Mauern und Zäune einschließlich Türen, Tore und Schranken. Bei größeren Anlagen oder Gewerbeflächen können weitere Kosten entstehen für Einfriedungen, Geländebearbeitungen, Versorgungs- und Abwasseranlagen, Straßen und Wege, Treppen, Grünflächen und andere Außenanlagen für besondere Zweckbestimmungen dazukommen. Zurück Avalgebühr Für die Bereitstellung eines Darlehens kann eine Bank eine Bürgschaft verlangen. Für diese Bürgschaft, bzw. der Übernahme des Risikos bei Ausfall der Leistung sowie dem Prüfungs- und Verwaltungsaufwand kann der Bürge (z.B. ein Kreditinstitut) eine einmalige oder laufende Bürgschaftsgebühr (Avalgebühr) erheben, die vom begünstigten Darlehensnehmer zu entrichten ist ist. Zurück Baubeschreibung Die meist durch einen Architekten erstellte Baubeschreibung erklärt die bei der Durchführung eines geplanten Bauvorhabens angewendeten Techniken und eingesetzten Materialien und Rohstoffe. Durch die Baubeschreibung kann man die Bauweise eines Gebäudes besser beurteilen. Sie ist u.a. auch ein Bestandteil für den Antrag zur Erteilung einer Baugenehmigung. Zurück Baugenehmigung Die Baugenehmigung ist ein schriftlicher Bescheid der örtlich zuständigen Bauaufsichtsbehörde zur Genehmigung eines Bauvorhabens. Dieser sagt aus, daß dem beantragten Bauvorhaben in Abhängigkeit des Erfüllens bestimmter Auflagen nach öffentlicher Gesetzgebung keine Hindernisse entgegenstehen. Die Auflagen zur Erteilung einer Baugenehmigung richten sich nach der jeweiligen Bauordnung des einzelnen Bundeslandes. Eine Baugehmigung ist zeitlich befristet und gebührenpflichtig. Zurück Bauherr Als Bauherr wird bezeichnet, wer selbst oder durch Dritte ein Bauvorhaben in eigenem Namen durchführt oder durchführen läßt. Der Bauherr trägt alle Risiken der Bauvorbereitung, -durchführung und der Bauherrnhaftung. Er entscheidet über die architektonische und technische Gestaltung des Bauvorhabens sowie die Art der Finanzierung und ihre Absicherung. Zurück Baukosten Als Baukosten bezeichnet Kosten, die bei der Errichtung eines Bauwerkes entstehen. Dies sind u.a. die Kosten für den gesamten Roh- und Ausbau des Bauwerkes einschließlich der dazu notwendigen Baustelleneinrichtung, Kosten für Installationsabeiten (z.B. für Abwasser, Wasser, Wärme, Strom und Fernmeldetechnik), Kosten für technische Anlagen zum Betrieb der Installationen, betriebliche Einbauten sowie andere, besondere Bauausführungen. Zurück Baunebenkosten Zu den Baunebenkosten gehören u.a. die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen, die Gebühren für behördliche Prüfungen und Genehmigungen (z.B. Baugenehmigung), Kosten für die Beschaffung von Baugeldern (z.B. Disagio) sowie ggf. anfallende Bereitstellungszinsen. Zurück Bausparvertrag Der Bausparvertrag ist ein Vertrag mit einer Bausparkasse, durch den ein Darlehensnehmer bzw. Bausparer nach Leistung von Bausparbeiträgen einen Rechtsanspruch auf ein Bauspardarlehen erwirbt. Rechtlich ist der Bausparvertrag ein gegenseitiger, langfristiger Darlehensvorvertrag, welcher über eine bestimmte Bausparsumme abgeschlossen wird. Zurück Bauträger Als Bauträger bezeichnet man Unternehmen, welche i.d.R. im Auftrage eines Bauherren Grundstücke erwerben und mit Häusern oder Eigentumswohnungen schlüsselfertig bebauen, um diese Interessenten zum Kauf anzubieten. In einigen Fällen kann der Bauträger auch gleichzeitig der Bauherr sein. Zurück Bearbeitungsgebühr / -entgelt Von den Banken i.d.R. einmalig erhobene Gebühr für die Bearbeitung des Darlehensantrages. Diese wird i.d.R. bei Auszahlung des Darlehens vom Darlehensbetrag abgezogen, d.h. nicht 100 Prozent des Darlehens werden ausbezahlt. Zurück Belastung, monatliche Als monatliche Belastung wird der Betrag bezeichnet, welchen der Darlehensnehmer jeden Monat für Zins und Tilgung zurückzahlen muß. Die Bank wird im Rahmen der Bonitätsprüfung ermitteln, ob der Darlehensnehmer diese monatliche Belastung leisten kann, d.h. ob er nach Abzug dieses Betrages von seinem ihm monatlich netto zur Verfügung stehenden Gehaltes genug finanzielle Mittel aufbringen kann, um seinen weiteren Lebensunterhalt zu bestreiten. Die Höhe der Mittel für den Lebensunterhalt richtet sich nach der individuellen Situation des Darlehensnehmers (Familienstand, laufende Haushaltskosten, sonstige Verbindlichkeiten, etc.). Zurück Beleihungsgrenze "Die Beleihungsgrenze gibt den Teil eines nachgefragten Darlehens wieder, welchen eine Bank bereit ist zu finanzieren. Dies sind für erstellige Hypotheken (erststelliger Beleihungsraum) i.d.R. 60 Prozent des ""vorsichtig"" ermittelten Grundstücks- und Gebäudewertes. Die Mittel für solche Darlehen beschafft sich die Hypothekenbank durch den Verkauf von Pfandbriefen. Viele Hypothekenbanken sind aber auch bereit, die Beleihungsgrenze für erstellige Hypotheken zu überschreiten und bis zu 80 Prozent der Herstellungskosten oder des Kaufpreises zu finanzieren. In einem solchen Fall spricht man von einer Gesamtfinanzierung." Zurück Beleihungsobjekt Als Beleihungsobjekt bezeichnet man das Grundstück, Haus oder die Wohnung, welche als Sicherheit für eine geplante Baufinanzierung dienen soll. Zurück Bereitstellungszinsen Bereitstellungszinsen sind Zinsen, welche die Bank dem Darlehensnehmer für den Zeitraum zwischen der Bereitstellung des Darlehens (Darlehenszusage) und der tatsächlichen Inanspruchnahme des Darlehens (Auszahlung) in Rechnung stellen kann. Die Begründung dafür liegt darin, daß der Darlehensgeber mit der Darlehenszusage die bewilligten Kreditmittel bereitstellt, für die ab dem Zeitpunkt der Bereitstellung Refinanzierungskosten bei der Bank verursachen. Zurück Bewirtschaftungskosten Als Bewirtschaftungskosten bezeichnet man die Kosten für den laufenden Betrieb und die Unterhaltung einer Immobilie, so z.B. Heizkosten, Grundsteuer, Versicherungen, Reparaturen und öffentliche Gebühren (z.B. Müllabfuhr, Wasser, Straßenreinigung, usw.). Zurück Bonität Unter Bonität versteht man die Kreditwürdigkeit des einzelnen Darlehensnehmers. Dieser muß nach Abzug der für eine angemessene Lebensführung erforderlichen Beträge von seinen regelmäßig erzielten Einkünften in der Lage sein, die laufende Kreditkosten (monatliche Belastung) zu zahlen. Weiterhin wird überprüft, ob er mit seinem bisherigen Verhalten ihm eingegangene Verpflichtungen stets pünktlich nachgekommen ist. Die Bank holt sich diese Infomationen bei den verschiedenen Anbietern von Auskünften (z.B. Schufa). Zurück Bürgschaft Durch einen Bürgschaftsvertrag verpflichtet sich ein Bürge gegenüber einem Darlehensgeber, für die Erfüllung einer näher bezeichneten Verbindlichkeit oder Verpflichtung des Darlehensnehmers einzustehen. Eine Bürgschaft dient damit zur Sicherung einer Forderung des Gläubigers (z.B. eine Bank) bei Zahlungsunwilligkeit oder -unfähigkeit des Schuldners. Der Darlehensgeber verlangt i.d.R. eine sog. selbstschuldnerische Bürgschaft, bei der der Bürge in Anspruch genommen werden kann, ohne daß die Zahlungsunfähigkeit des Hauptschuldners feststehen muß. Der Bürge erhebt für die eingegangene Bürgschaft eine Bürgschaftsgebühr. Zurück Bürgschaftsgebühr Für die Stellung einer Bürgschaft erhebt der Bürge für die Übernahme des Risikos sowie den Prüfungs- und Verwaltungsaufwand eine einmalige oder laufende Bürgschaftsgebühr (Avalgebühr), die dem begünstigten Darlehensnehmer in Rechnung gestellt wird. Zurück Courtage "Als Courtage bezeichnet man den ""Maklerlohn"" für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß eines Vertrages (z.B. Kaufvertrag einer Immobilie) oder für die Vermittlung eines Vertrages. Ein Courtageanspruch ist dann begründet, wenn die Maklertätigkeit ursächlich war für das Zustandekommen des Vertrages. Im Gegensatz zu anderen Dienstleistungen ist der Maklerlohn erfolgabhängig. Die Höhe der Courtage bemißt sich deshalb auch nicht nach dem Aufwand, sondern i.d.R. nach einem Prozentsatz des Objektpreises, bei Miet- und Pachtverträgen als Mehrfaches der vereinbarten Nettomiete oder -pacht." Zurück Damnum Als Disagio oder auch Damnum (Abgeld) bezeichnet man die Differenz zwischen dem Nominalbetrag und der tatsächlichen, unter dem Nennbetrag liegenden Auszahlung eines Darlehens. Dieses Abgeld, welches für die Gewährung des Kredites erhoben wird, wird i.d.R. in Prozent des Darlehensbetrages ausgedrückt und meist bereits bei der Auszahlung der ersten Rate in voller Höhe einbehalten. Das Disagio gehört zu den Geldbeschaffungskosten und ist damit sofort in voller Höhe steuerlich abzugsfähig. Zurück Darlehenshöhe Die Darlehenshöhe ist der Nominalbetrag oder Nennbetrag eines Darlehens, welcher sich allerdings vom Auszahlungsbetrag unterscheiden kann. In den meisten Fällen kann man die Darlehenshöhe berechnen, indem man die zur Verfügung stehenden Eigenmittel von den Gesamtkosten abzieht. Zurück Darlehensvertrag Vertrag über die Gewährung und Rückzahlung einer bestimmten Geldsumme. Das Darlehen kommt zustande durch einen Darlehenantrag sowie die Zusage (Bewilligung) der Bank. Im Darlehensvertrag wird die Höhe des Darlehens, die Konditionen, die Art der Besicherung sowie sonstige allgemeine Darlehensbedingungen vereinbart. Zurück Disagio Als Disagio oder auch Damnum (Abgeld) bezeichnet man die Differenz zwischen dem Nominalbetrag und der tatsächlichen, unter dem Nennbetrag liegenden Auszahlung eines Darlehens. Dieses Abgeld, welches für die Gewährung des Kredites erhoben wird, wird in der Regel in Prozent des Darlehensbetrages ausgedrückt und meist bereits bei der Auszahlung der ersten Rate in voller Höhe einbehalten. Das Disagio gehört zu den Geldbeschaffungskosten und ist damit sofort in voller Höhe als Werbungskosten im ersten Jahr für Kapitalanleger absetzbar. Zur genauen Prüfung der individuellen steuerlichen Vorteile sollte ein Steuerberater herangezogen werden. Zurück Effektiver Jahreszins "Alle Banken müssen gem. der Preisangabenverordnung (PAngV) als Preis ihrer vergebenen Kredite die pro Jahr vom Darlehensnehmer tatsächlich geleistete Gesamtbelastung in Prozent der Darlehenssumme ausweisen. Dies ist der Effektivzins p.a. oder effektive Jahreszins. Da die Höhe dieses Zinses für das vergebene Darlehen i.d.R. nur für eine bestimmte Laufzeit (Zinsbindungsfrist, z.B. 5 Jahre fest, 10 Jahre fest) garantiert wird, kann sich nach Ablauf dieser Frist der Preis für das Darlehen in Abhängigkeit der zu diesem Zeitpunkt am Markt üblichen Konditionen ändern. Deshalb spricht man auch vom ""anfänglichen"", effektiven Jahreszins." Zurück Eigenheim Gebäude, das einer natürlichen Person gehört und von nicht mehr als zwei Familien bewohnt wird. Zurück Eigenheimzulage Seit dem 01.01.1996 wird die Bildung von selbstgenutztem Wohneigentum vom Staat durch Gewährung einer sogenannten Eigenheimzulage gefördert. Die gesetzliche Grundlage bildet das Eigenheimzulagengesetz, welches den davor geltenden § 10 e EStG ersetzt. Dem Bürger wird dabei nicht etwa eine Steuervergünstigung gewährt, sondern es fließen ihm innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen für den Zeitraum von 8 Jahren finanzielle Mittel zu. Zurück Eigenkapital Als Eigenkapital bezeichnet man im Rahmen der Baufinanzierung alle finanziellen Mittel, die einem Darlehensnehmer für die Finanzierung neben dem Darlehen einer Immobilie zur Verfügung stehen. Dazu zählen Barmittel, Festgeld, Bank- und Sparguthaben sowie der Erlös auf dem Verkauf von Wertpapieren und Aktien. Im weiteren Sinne kann man auch das im Eigentum stehende Baugrundstück, bereits bezahlte Baumaterialien und Architektenleistungen dazuzählen. Zurück Eigenleistung Unter Eigenleistung versteht man die persönliche Arbeitsleistung, die für den Bau oder Ausbau eines Bauwerks eingesetzt wird und somit entsprechende Handwerkerlohnkosten einspart. Eigenleistungen können durch den Bauherren selbst aber auch durch seine Angehörigen, Nachbarn, Arbeitskollegen oder Bekannte erbracht werden. Zurück Eigennutzung Unter Eigennutzung versteht man die Nutzung eines Hauses oder einer Wohnung zu eigenen Wohnzwecken. Dies ist u.a. eine zwingende Voraussetzung zur Gewährung der Eigenheimzulage. Zurück Eigentumsquote Ein in der Wohnungspolitik gebräuchlicher Begriff, um das Verhältnis von Wohnungseigentümern und Mietern zu definieren. Zurück Eigentumswohnung Eine Eigentumswohnung umfaßt das Einzeleigentum an einer Wohnung (Sondereigentum), den hiermit verbundenen Miteigentumsanteil an dem Grundstück und den Gebäudeteilen, die der gemeinschaftlichen Nutzung dienen (Gemeinschaftseigentum). Sie bietet den Vorteil eines unmittelbaren Rechts auf Nutzung einer Wohnung. Die das ganze Objekt betreffende Kosten werden anteilig auf alle Wohnungseigentümer nach diversen Verteilungsschlüsseln umgelegt. Zurück Einheitswert Der Einheitswert ist ein vom Finanzamt festgesetzter Richtwert für die Bemessung der Grundsteuer. Seit 1997 werden diese Einheitswerte nicht mehr festgelegt, da seit dieser Zeit die Erbschafts- und Grunderwerbsteuer auf Basis von Grundbesitzwerten erhoben werden. Zurück Einkommen (netto) Als Netto Einkommen bezeichnet der Gesetzgeber das nach § 2 (1) EStG geregelte zu versteuerende Einkommen. Das zu versteuernde Einkommen errechnet sich als Summe von sieben verschiedenen Einkunftsarten: die sind die Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb, selbständige oder nichtselbständige Arbeit, Kapitalvermögen, Vermietung und Verpachtung sowie sonstigen Einkünften gem. § 22 EStG. Davon abgezogen werden der Altersentlastungsbetrag, die Sonderausgaben, Ausgaben für außergewöhnliche Belastungen, Kinder- und Sonderfreibeträge nach § 32 EStG und sonstige vom Einkommen abzuziehende Beträge. Zurück Einkommensnachweise Zu den von den Banken i.d.R. geforderten Einkommensnachweisen gehören Verdienstbescheinigungen des Arbeitgebers, Einkommensteuerbescheide, Bilanzen mit Gewinn- und Verlustrechnung sowie andere zum Nachweis eines Einkommens geeignete Belege. Die Einkommensnachweise dienen im Rahmen der Bonitätsprüfung zur Ermittlung einer tragbaren monatlichen Belastung für den Darlehensnehmer. Zurück Einliegerwohnung Kleinere, abgeschlossene Wohnung in einem Einfamilienhaus. Zurück Endfälliges Darlehen Als endfälliges Darlehen bezeichnet man ein Darlehen, welches im Gegensatz zum Annuitätendarlehen am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt wird (auch endfällige Tilgung genannt). Während der gesamten Laufzeit sind nur die Zinsen an die Bank zu entrichten. Zurück Enthaltener Grundstückswert Als Enthaltener Grundstückswert bezeichnet man den in der Ablösesumme enthaltenen Grundstückswert. Dieser kann sich nach dem Verkehrswert zum Zeitpunkt der Kostenermittlung richten. Zurück Erbbaurecht Das Erbbaurecht ist ein in der Regel zeitlich begrenztes Recht (meistens 99 Jahre), auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Das Grundstück wird sozusagen nur gemietet. Im Gegenzug zahlt der Grundstücksnutzer einen Erbbauzins. Erbbaurechte werden mit gewissen Einschränkungen von den Banken beliehen. Zurück Erschließung Als Erschließung bezeichnet man alle Aktivitäten, die für den Bau eines Hauses notwendig sind, aber außerhalb des Baugrundstücks liegen. Dies ist z.B. die Anschließung des Grundstücks an die Wasser- und Abwasserversorgung sowie die Anbindung an das Gas-, Strom- und Telefonnetz. Für die Anschlüsse ist i.d.R. die Gemeinde zuständig. Allerdings wird der Grundstückseigentümer nach der kommunalen Gebührenordnung an den Kosten beteiligt. Zurück Erwerbskosten Alle beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie anfallenden Kosten, z.B. für Maklerprovisionen, Gerichts- und Notargebühren, Kosten für die Grundbucheintragung, Kosten für sonstige Gebühren. Diese können i.d.R. steuerlich abgesetzt werden. Zurück Exposé Als Exposé bezeichnet man das Objektangebot eines Immobilienmaklers. Dieses enthält im Normalfall folgende Angaben: Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks, Art, Alter und Zustand des Gebäudes, Ausstattung, Wohn- und Nutzfläche, Anzahl der Zimmer, Höhe des Kaufpreis- oder Mietzinsforderung, zu übernehmende Belastungen, ggf. Höhe der Kaution oder Mietvorauszahlung sowie schließlich Name und Anschrift des Verkäufers oder Vermieters. Für ein Exposé besteht nach der Makler- und Bauträgerverordnung eine Aufbewahrungspflicht von fünf Jahren. Zurück Fertighaus Ein Fertighaus ist ein aus vorgefertigten Teilen errichtetes Gebäude. Fertighäuser werden meistens schlüsselfertig an den Käufer übergeben, teilweise aber auch als Ausbauhaus, bei dem ein Teil des Innenausbaus vom Bauherrn in Eigenleistung erbracht werden kann. Im Normalfall werden auch Fertighäuser von Banken finanziert, einige Banken jedoch verweigern die Finanzierung von Fertighäusern von Billigherstellern i.d.R. aus Osteuropa. Zurück Festzinshypothek Eine Festzinshypothek ist ein Darlehen, dessen Konditionen die Bank für einen bestimmten Zeitraum (Zinsfestschreibung) garantiert. Das Gegenteil der Festzinshypothek ist ein Gleitzinsdarlehen, bei welchem sich die Konditionen in Abhängigkeit des am Markt gültigen Zinses jederzeit ändern kann. Zurück Finanzierungsplan Ein Finanzierungsplan ist eine detaillierte Aufstellung aller entstehenden Herstellungs- und Erwerbskosten und der zur Finanzierung dieser Kosten dienenden Eigen- und Fremdmittel. Aus der Differenz zwischen den Gesamtkosten und den in die Finanzierung einfließenden Eigenmittel ergibt sich der Kredit- oder Finanzierungsbedarf, bzw. die Höhe des Darlehens. Zurück Forward Als Forward Darlehen bezeichnet man ein Darlehen, bei dem sich der Schuldner die aktuellen Zinskonditionen sichert, indem er bereits jetzt bei der bisherigen oder einer neuen Bank die Anschlussfinanzierung für einen bestimmten zukünftigen Tag abschließt, an dem das Atldarlehen ausläuft. Die feste Zusage einer zukünftigen Zinskondition läßt sich die Bank durch eine Provision vergüten. Zurück Fremdkapital Finanzierungsmittel, die als Darlehen z.B. von Banken zur Verfügung gestellt werden. Spezialisiert auf die Gewährung von langfristigen Baudarlehen sind die Hypothekenbanken. Zurück Fälligkeit Als Fälligkeit bezeichnet man den Zeitpunkt, zu dem das Geld benötigt wird (Auszahlung). Der Zahlungszeitpunkt wird oft im Kaufvertrag festgelegt. Zurück Gesamtkosten Als Gesamtkosten versteht man die Summe aller Aufwendungen, die beim Kauf einer Immobilie aufgewendet werden müssen bzw. alle Kosten, die beim Bau eines Gebäudes anfallen. In beiden Fällen müssen darüberhinaus evtl. entstehende Nebenkosten berücksichtigt werden. Zurück Gewerbedarlehen Als Gewerbedarlehen bezeichnet man ein Darlehen für gewerblich genutzte Objekte, also Büro- und Geschäftshäuser, Lagergebäude, Werkstatt- und Fabrikgebäude, Hotels, etc. Zurück Gewerbeeinheiten Gewerblich genutzte Objekte, also Büro- und Geschäftshäuser, Lagergebäude, Werkstatt- und Fabrikgebäude, Hotels etc. Zurück Gewerbefläche Ist die Fläche in m2, welche gewerblich genutzt wird. Zurück Grundbuch Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, welches i.d.R. beim Amtsgericht geführt wird und dort auch eingesehen werden kann. Im Grundbuch ist jedes Grundstück des Bezirks auf einem gesonderten Grundstücksblatt eingetragen. Es besteht aus dem Bestandsverzeichnis und drei sog. Abteilungen, welche Auskunft geben über das Grundsütck, die Eigentumsverhältnisse und die auf dem Grundstück ruhenden Belastungen. Zurück Grundbuchauszug "Ein Grundbuchauszug ist eine vollständige Abschrift aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen, welche man einsehen kann, soweit ein ""berechtigtes Interesse"" (z.B. eine Kaufabsicht) besteht." Zurück Grunderwerbsteuer Nach § 11 GrEStG ist die Grunderwerbsteuer eine Steuer, die auf den Umsatz von inländischen Grundstücken, Wohnungseigentum, Erbbaurechten und Gebäuden auf fremden Grund und Boden erhoben wird. Diese fällt beispielweise beim Kauf, Tausch, Erbschaft oder Schenkung an. Seit 1997 beträgt der Steuersatz 3,5 Prozent des Kaufpreises zuzüglich etwaiger sonstiger Leistungen, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks übernimmt oder gewährt. Von der Grunderwerbsteuer befreit sind Verkäufe unter Verwandten der geraden Linien ( Eltern - Kinder - Enkel) Zurück Grundschuld Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht nach § 1191ff GBG, mit dem ein Grundstück zur Sicherung eines Darlehens durch Eintragung im Grundbuch belastet wird. Durch die Grundschuld wird der Darlehensgeber (z.B. die Bank) berechtigt, das Grundstück z.B. im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers im Wege der Zwangsvollstreckung zu verwerten. In den vergangenen Jahren hat die Grundschuld als Sicherungsinstrument die vorher übliche Hypothek weitgehend verdrängt. Zurück Grundschuldbestellung Eine Grundbuchbestellung ist eine notarielle Urkunde, mit der ein Grundstückseigentümer der Belastung seines Grundstückes zur Sicherung eines Darlehens zustimmt. Gleichzeitig stellt er mit dieser Urkunde auch den Antrag, diese Zustimmung der Belastung in das Grundbuch einzutragen. Zurück Grundsteuer Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Grundvermögen. Sie bemißt sich in ihrer Höhe durch die Festsetzung eines Einheitswertes des Grundstücks. Erhoben wird die Grundsteuer durch die Gemeinden. Zurück Grundstück Ein Grundstück ist ein räumlich exakt abgetrennter Teil der Erdoberfläche, der auf einem Blatt des Grundbuches unter einer besonderen Nummer eingetragen ist. Zurück Grundstückskosten Grundstückskosten sind hier die Kosten, die für den Erwerb eines Grundstücks dem Käufer entstehen. Zurück Güterstand Der Güterstand bestimmt die vermögensrechtliche Beziehung zwischen Ehepaaren. Wenn nichts anderes vereinbart wurde, gilt die Zugewinngemeinschaft. Weitere Güterstände sind die Gütertrennung und die Gütergemeinschaft. Diese müssen aber durch einen Ehevertrag ausdrücklich vereinbart werden. Zurück Haben Sie für das Objekt schon ein Darlehen aufgenommen? Ist Ihr Objekt lastenfrei oder wurde es bereits zur Besicherung einer anderen Darlehensverpflichtung herangezogen? Diese Information können Sie u.a. durch Einsicht in das Grundbuch erlangen. Zurück Herstellungskosten Herstellungskosten sind alle Kosten, welche beim Bau eines Gebäudes anfallen und durch z.B. Eigenmittel oder Fremdmittel finanziert werden müssen (beim Erwerb eines bereits fertiggestellten Gebäudes spricht man von Anschaffungskosten). Zu den Herstellungskosten gehören die Grundstückkosten einschließlich der Erschließungskosten, Kosten für die Errichtung des Gebäudes (Baukosten), Baunebenkosten, Kosten für Außenanlagen sowie sonstige Nebenkosten (Notar- und Gerichtskosten, Makler, Steuern. Zurück Hypothekenbanken Hypothekenbanken sind auf überwiegend mittel- und langfristige Finanzierungen (Festzinshypothek) spezialisierte Banken. Die dafür notwendigen Mittel beschafft sich die Bank durch den Verkauf von Pfandbriefen. In Deutschland gibt es ca. 25 solcher Hypothekenbanken. Zurück Hypothekendarlehen Unter Hypothekendarlehen versteht man ein langfristiges Darlehen, zu dessen Absicherung ein Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen wird. Dabei wird der vereinbarte Zins in seiner Höhe für viele Jahre festgeschrieben, um den Darlehensnehmer vor kurzfristigen Zinsschwankungen abzusichern. Zurück Immobilie Eine Immobilie ist ein bebautes oder unbebautes Grundstück. Zurück Kapitalanlage Als Kapitalanlage bezeichnet man den Kauf einer Immobilie zu Anlage- oder Investmentzwecken und nicht zur Eigennutzung. Zurück Kapitalmarkt Als Kapitalmarkt bezeichnet man den Markt für mittel- und langfristige Kredite und Beteiligungskapital wie auch Anlagen. Im Gegensatz dazu steht der Geldmarkt, auf dem die kurzfristige Kredite und Anlagen gehandelt werden. Zurück Kaufpreis hier: Kaufpreis einer Immobilie ohne Nebenkosten, wie z.B. Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision etc. Zurück Kinderzulage Als Folgeförderung des § 34 f EStG können Bauherren und Erwerber, welche Anspruch auf eine Eigenheimzulage haben, während des insgesamt achtjährigen Förderzeitraumes für jedes Kind, eine Kinderzulage in Höhe von DM 1.500,- pro Jahr beziehen. Zurück Konditionen Unter Konditionen versteht man die Bedingungen, zu denen ein Darlehensgeber (z.B. eine Bank) sich bereit erklärt, einem Darlehensnehmer ein Darlehen zur Verfügung zu stellen. Zu den Konditionen zählen i.d.R. der Nominal- und Effektivzins, die Höhe der Tilgung, der Auszahlungskurs, die Dauer der Zinsfestschreibung sowie evtl. erhobene Bereitstellungszinsen und Bearbeitungsgebühren. Zurück Kubikmeter umbauter Raum Der Umbaute Raum steht nach DIN 277 als Kennzahl für die Größe eines Hauses in Kubikmetern und bezeichnet den Raum, der von den Außenmauern, vom Dach und von der Kellersohle umschlossen wird. Bei nicht unterkellerten Häusern wird ab Geländeroberkante gerechnet. Zurück Kündigung Unter Kündigung versteht man in der Baufinanzierung die einseitige Erklärung eines Darlehensnehmers oder Darlehensgebers zur Beendigung eines Darlehensvertrages. Kommt eine Darlehensvertrag zwischen z.B. Bank und Kunde rechtskräftig zustande, so darf die Bank dieses Darlehen per Gesetz nicht kündigen oder aufheben. Der Kunde aber kann das Darlehen je nach Vertraggestaltung zu vorher festgelegten Terminen jederzeit kündigen (z.B. nach Ablauf der Zinsbindungsfrist). Zurück Laufzeit Die Laufzeit eines Darlehens ist der Zeitraum beginnend vom Vertragsbeginn des Darlehens bis zu seiner vollständigen Rückzahlung. In den meisten Fällen haben Hypothekendarlehen i.d.R. eine Laufzeit von 30 Jahren. Innerhalb dieser Laufzeit geben die Banken noch eine Zinsbindungsfrist. Dies ist der Zeitraum, für den die Bank die Höhe des Zinses garantiert. Zurück Miete Als Miete bezeichnet man das Entgelt für die zeitweilige Überlassung des Gebrauchs an einer Sache. Bei der Wohnungsmiete wird unterschieden zwischen der Grundmiete (=Netto-Kaltmiete), die Brutto-Kaltmiete (inklusive der Betriebskosten) und die Brutto-Warmmiete (inklusive der Heizkosten). Zurück Mitschuldner Als Mitschuldner bezeichnet man eine Person, welche gemeinsam mit einem anderen Schuldner zusammen als Gesamtschuldner für z.B. die Erfüllung eines Darlehensvertrages haftet. In häufigen Fällen ist dies der Ehegatte oder Lebenspartner eines Darlehensnehmers. Zurück Modernisierung Als Modernisierung bezeichnet man die Verbesserung des Wohn- und Nutzwertes eines Gebäudes. Dies kann z.B. die Anpassung der Ausstattung an moderne Anforderungen (Solarenergie, Niedrigenergie) bedeuten. Davon zu unterscheiden ist die Renovierung, welche der Erhaltung oder Wiederherstellung eines vorherigen Zustands des Gebäudes dient. Zurück Monatliche Ausgaben gesamt Unter monatliche Ausgaben fallen alle Ausgaben, die dem Darlehensnehmer regelmäßig jeden Monat entstehen und die er mit den ihm finanziell zur Verfügung stehenden Mitteln (z.B. Netto-Einkommen, Ersparnisse, Eigenkapital) begleichen muß. Dies sind u.a. Ausgaben für Lebenshaltungskosten, Familie und Kinder, Miete und Mietnebenkosten, Ratenverpflichtungen. Zurück Monatliche freie Mittel Als monatlich freie Mittel bezeichnet man den Teil des Nettoeinkommens, welcher einem Darlehensnehmer nach Abzug aller Verpflichtungen inklusive der Kosten für eine angemessene Lebenshaltung für die Tilgung eines Darlehens und der entstehenden Zinsen übrig bleibt. Zurück Monatliches Einkommen gesamt siehe Einkommen (netto) Zurück Nachfinanzierung Wenn die ursprünglich geplanten Mittel zur Durchführung eines Bauvorhabens (z.B. Bau eines Einfamilienhauses) plötzlich nicht mehr ausreichen, benötigt der Bauherr eine Nachfinanzierung. Eine solche Nachfinanzierung sollte i.d.R. vermieden werden, da die Banken mitunter für das weitere Darlehen einen höheren Zins verlangen. Zurück Nachrang Rangstelle im Grundbuch nach einer besser plazierten Voreintragung. Die Rangstelle kann Auswirkungen auf eine eventuell notwendige Sicherheitenverwertung (z.B. Zwangsversteigerung) haben. Zurück Nachrangfinanzierung Zur Sicherung eines Darlehens verpflichtet sich ein Darlehensnehmer i.d.R. zur Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch. Unter Nachrangfinanzierung versteht man ein Darlehen, welches zur Absicherung nicht an erster Stelle im Grundbuch steht sondern im Rang nach bereits bestehenden Grundpfandrechten erscheint (z.B. an zweiter Stelle). Kann der Darlehensnehmer sein Darlehen nicht mehr zurückzahlen, werden zuerst die an erster Stelle im Grundbuch eingetragenen Gläubiger befriedigt. Wegen dieses höheren Risikos werden die Nachrangfinanzierungen von den Banken meist zu teureren Konditionen angeboten. Im Allgemeinen spricht man von einer Nachrangfinanzierung, wenn die Finanzierung, den Teil, der über den erstelligen Beleihungsraum (bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes) hinausgeht, abdeckt. Zurück Nebenkosten Grundstück Die Grundstücksnebenkosten sind die Kosten, welche neben dem Kaufpreis für das Grundstück entstehen. Diese Nebenkosten können sich aus Maklergebühren, Notar- und Gerichtskosten, evtl. anfallenden Erschließungskosten sowie Steuern zusammensetzen. Zurück Nebenleistungen Unter Nebenleistungen versteht man alle entstehenden Zahlungsverpflichtungen, welche dem Darlehensnehmer neben Zins- und Tilgungsleistungen in Rechnung gestellt werden. Dies sind z.B. Bereitstellungszinsen, Bearbeitungsgebühren oder Schätzkosten. Zurück Nichtabnahmeentschädigung Beantragt ein Darlehensnehmer bei einer Bank ein Darlehen und nimmt dieses Darlehen dann doch nicht in Anspruch, kann die Bank von ihm eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen. Diese soll der Bank die entstandenen Kosten für die Beschaffung und Bereitstellung des Darlehens ersetzen. Zurück Nominalbetrag Der Nominalbetrag (nominal = dem Namen nach) ist ein Nennbetrag des Darlehens, welcher im Vertrag vereinbart wurde. Der tatsächliche Auszahlungsbetrag, den der Darlehensnehmer dann erhält, ist meist geringer als der Nominalbetrag, da noch vom Nennbetrag verschiedene Gebühren abgezogen werden. Zurück Nominalzins Der Nominalzins ist der Darlehenszinssatz, den der Darlehensnehmer an den Darlehensgeber zu bezahlen hat. Zurück Notaranderkonto Ein Notaranderkonto oder Anderkonto ist ein Konto, welches auf den Namen eines Notars für die vorübergehende Verwahrung von Fremdgeldern eingerichtet ist. Auf ein solches Konto kann die Bank eine vorzeitige Darlehensauszahlung zur Kaufpreisabwicklung des Darlehensnehmers bis zu endgültigen Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch vornehmen. Zurück Notarbestätigung Der Notar kann einem Darlehensgeber bestätigen, daß die Eintragung einer Grundschuld an der gewünschten Stelle (meist die erstrangige Eintragung) vorgenommen werden kann. Die Notarbestätigung kann eine vorzeitige Auszahlung eines Darlehens ermöglichen, noch bevor eine Eintragung im Grundbuch vollzogen ist. Zurück Objektverbrauch Die Förderung zur Bildung von Wohneigentum in Form der Eigenheimzulage kann man grundsätzlich nur einmal im Leben für die Herstellung oder den Erwerb von selbstgenutztem Wohnraum erhalten. Wurde die Eigenheimzulage bereits einmal in Anspruch genommen, tritt der Fall des Objektverbrauchs ein. Davon unberührt sind Fälle, in denen die Eigenheimzulage nicht für den gesamten Zeitraum genutzt wurden und somit eine Teilförderung beantragt werden kann. Zurück Objektwert hier: Verkehrswert, daß heißt der erzielbare Verkausfwert. Zurück PAngV Preisangabenverordnung Zurück Pfandbriefe Pfandbriefe sind festverzinsliche Wertpapiere, die zum Zwecke der Beschaffung von Geldmitteln (Refinanzierung) für die gewährten Darlehen von den Hypothekenbanken ausgegeben werden. Zurück Rangstelle Die Rangstelle klärt bei mehreren im Grundbuch eingetragenen Belastungen (Vorlasten) die Gläubigerhierarchie, auf Grund derer im Falle der Zwangsvollstreckung die Gläubiger befriedigt werden. Zurück Realkredit Ein in der Regel gegen Verpfändung von Grund und Boden langfrisitig gegebener Kredit, der vornehmlich Investionszwecken dient. Beim Personalkredit hingegen müssen Zinsen und Tilgung unabhängig von der Person des Kreditnehmers aus dem beliehenen Gegenstand gewährleistet sein, z.B. aus dessen Erträgen oder aber aus dem Bau- und Boden- bzw. Verkehrswert. Zurück Refinanzierung Zur Beschaffung des Geldes, welches ein Institut an den Kunden ausleihen kann, begibt es am Kapitalmarkt Wertpapiere. Hypothekenbanken refinanzieren sich zum Beispiel durch die Ausgaben von Pfandbriefen, Sparkassen u.a. durch Spareinlagen oder die Ausgaben von Schuldverschreibungen. Grundsätzlich werden die an Kunden vergebende Darlehen fristenkongruent am Kapitalmarkt refinanziert, daß heißt die Laufzeit der Wertpapiere ist mindestens so lang wie die Zinsfestschreibungsfrist des Darlehen Zurück Renovierung Als Renovierung wird die Erhaltung oder Wiederherstellung eines Zustands eines Gebäudes definiert. Davon zu unterscheiden ist die Modernisierung, welche eine Verbesserung des Wertes oder Anpassung an moderne Anforderungen darstellt. Zurück Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrages Das Erbbaurecht ist ein in der Regel zeitlich begrenztes Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und zu nutzen. Dafür wird eine Gebühr, der sog. Erbbauzins, erhoben. Wichtig bei einer Finanzierung ist, wie lange noch der Erbaurechtsvertrag für diese Grundstück läuft.(Restlaufzeit) Denn der verbleibende Zeitraum muß die voraussichtliche Laufzeit des Darlehen übersteigen. Zurück Restschuld Die Restschuld ist der Teil des Darlehens, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht an die Bank zurückgeführt/getilgt wurde. Die Restschuld wird oft als Methode zur besseren Vergleichbarkeit von mehreren Darlehen herangezogen wo bei der o.g. Zeitpunkt, zu dem man sich die Restschuld betrachtet meist der Ablauf der Zinsfestschreibungsfrist ist. Zurück Restschuldversicherung "Bausparversicherung auch Risikolebensversicherung Zurück Risikolebensversicherung Versicherung, welche für den Fall des unerwarteten Ablebens des Hauptverdieners einer Familie die aus einer Baufinanzierung resultierenden Verpflichtungen sichert. Zurück Rückgewähransprüche Ist die durch die Grundschuld gesicherte Verpflichtung erfüllt, hat der Gründstückseigentümer gegenüber der Bank Anspruch auf Übertragung oder Löschung der Grundschuld. Nachrangige Grunschuldgläubiger lassen sich häufig vom Grundstückseigentümer die Rückgewähransrpüche abtreten. Zurück Rücktritt vom Darlehensvertrag Steht fest, daß die Auszahlungsvoraussetzungen innerhalb der Abnahmefrist nicht erfüllt werden, kann die Bank im Rahmen einer einseitigen Erklärung vom Darlehensvertrag zurücktreten. In diesem Fall kann die Bank Schadenersatz wegen Nichterfüllung bzw. eine sogenannte Nichtabnahmentschädigung verlangen Zurück Schufa Der User erklärt sich damit einverstanden, daß die hier angegebenen Daten bei der zuständigen Schufa-Gesellschaft (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) überprüft werden, wenn er nach Erhalt eines Kreditangebotes sich für die Freigabe seiner persönlichen Daten entschlossen hat und auf einem gesonderten Antrag durch seine persönlich geleistete Unterschrift sein Einverständnis dafür abgegeben hat. Abkürzung für Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung, Gemeinschaftseinrichtung der deutschen Kreditinstitute und anderer kreditgebender Wirtschaftsunternehmen, repräsentiert durch die Bundesschufa, regional verteilt auf 13 Schufagesellschaften. Aufgabe der Schufa ist es, ihren vertragspartnern informationen zu geben, die sie vor Verlusten im Kreditgeschäft schützen. Zurück Schuldübernahme Schuldübernahme ist der im Einvernehmen aller Vertragsparteien vorgenommene Eintritt eines neuen Darlehensnehmers in einen bestehenden Darlehensvertrag unter gleichzeitigem Ausscheiden des bisherigen Darlehensnehmers. Zurück Schuldzinsen Schuldzinsen sind in der Volkswirtschaft das Entgelt für die Überlassung von Finanzierungsmitteln. Schuldzinsen sind bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten grundsätzlich absetzungsfähig. Bei neu errichteten selbstgenutzten Wohnungen, für die der Bauantrag nach dem 30.09.1991 gestellt wurde, und die vor dem 1.1.1995 fertiggestellt oder vor diesem Zeitpunkt im Jahr der Fertigstellung angeschafft wurden, können (gem.§ 10e, Abs. 6a EStG) die mit diesem Objekt in wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden Schuldzinsen im Jahr der Herstellung und in den folgenden Jahren bis zur Höhe von jeweils DM 12.000 steuerlich als Sonderausgaben abgezogen werden. Im übrigen sind Zinsen bei selbstgenutzten Objekten nicht abzugsfähig. Zurück Schätzung "Wertgutachten auch Taxe eines Sachverständigen Zurück Schätzungsgebühren Auch Taxkosten. Bei der Schätzung des Objektes zur Ermittlung des korrekten Beleihungswertes entstehen Kosten für den Darlehensnehmer, welche oftmals bei der Auszahlung des Darlehens einbehalten werden. Zurück Sonderausgaben Im Steuerrecht (§§10, 10a-f EStG) genau festgelegte Aufwendugen, die im Rahmen der Einkommensbesteuerung vom Gesamtbetrag der Einkünfte abgezogen werden können (z.B. Kosten vor Bezug eines Eigenheims, Aufwendungen für die Altersvorsorge, Ausbildungskosten, Spenden, Unterhaltungsleistungen an getrennt lebende Ehegatten, Kirchensteuer, der Verlustrücktrag und- vortrag sowie die Abzugsbeträge zur Förderng des Wohneigentums) Zurück Sondernutzungsrecht Als Sondernutzungsrecht versteht man das Nutzungsrecht eines Objektes (z.B. einen Garten) zugunsten eines Dritten. Dieses Nutzungsrecht kann den Objektwert einer Immobilie beeinflussen. Zurück Sondertilgung Als Sondertilgung beizeichnet man die Möglichkeit zur Tilgung, die über die im Darlehensvetrag vorher vereinbarten Leistungsraten hinausgeht. Bei einem Großteil der Kreditinstitute ist die Sondertilgung nur mit einer gesonderten Zustimmung möglich. Kreditinstitute können hierfür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wodurch Sondertilgungen häufig unrentabel werden. Zurück Sparkassen Sparkassen, Landebanken und Girozentralen zählen zu den Kreditinsituten öffentlichen Rechts. Gewährträger dieser Institute sind meist Kommunen und Kommunalverbände. Das Geschäftsgebiet einer Sparkasse kann im Rahmen des Regionalprinzips auf den Kreis- oder das Gemeindegebiet begrenzt sein. Zurück Sparkassenoganisation Gesamtheit aller Sparkassen, Landesbanken/Girozentralen und Landesbausparkassen. Derzeit gehören zur Sparkassenorgansiation rund 650 Sparkassen, 13 Landesbanken/Girozentralen, 13 Landes-bausparkassen, 40 öffentliche Versicherungsstellen, 8 Leasing-gesellschaften, 26 Kapitalbetieligungsgesellschaften und 12 LBS-Immobilienvermittlungsgesellschaften. Zurück Sparzulage Oft auch Arbeitnehmersparzulage genannt. Nach dem Vermögensbildungsgesetz können Arbeitnhemer jährlich bis zu DM 936 vermögenswirksam sparen, beispielsweise durch Einzahlung in einen Bausparvertrag. Der Arbeitgeber überweist diese Zulage in Abhängigkeit des entsprechenden Tarifvertrages oder einzelvertraglicher Vereinbarung anteilig oder ganz direkt an den Arbeitnehmer Zurück Tilgung Als Tilgung bezeichnet man die regelmäßige, gleichbleibende Leistung (Annuität) des Darlehensnehmeners zur Rückführung der Darlehensschuld. Die Verrechnung der Leistung erfolgt in der Regel taggenau. Einzelheiten werden in den Darlehensbedingungen der jeweiligen Institute erläutert. Zurück Tilgungsaussetzung Unter Tilgungsaussetzungversteht man die Vereinbarung mit einem Kreditinstitut, die vereinbarte Tilgung gegen entsprechenden Ersatz auszusetzen, wie zum Beispiel gegen Abtretung der Ansprüche aus Bausparverträgen oder einer Kapitallebensversicherung. Der Darlehensnehmer zahlt während der Laufzeit lediglich die vereinbarten Zinsen an die Bank. Darlehen mit Tilgungsaussetzung werden auch Bankvorausdarlehen genannt. Zurück Tilgungsdarlehen Hypothekendarlehen, welche in gleichbleibenden Tilgungsraten zurückgezahlt wird. Durch den sich verringernden Zinsanteil, der der Tilgungsrate zugerechnet wird, verringert sich automatisch die monatliche Gesamtrate. Zurück Tilgungsfreijahre Zur Entlastung des Darlehensnehmers sind Hypopthekenbanken unter bestimmten Umständen dazu bereit, die Tilgung erst nach der oftmals schwierigen Anfangszeit beginnen zu lassen. Während der tilgungsfreien Jahre zahlt der Darlehensnehmer also lediglich Zinsen an die Bank Zurück Tilgungsstreckung Vereinbart ein Darlehensnehmer mit seinem Kreditinstitut ein Damnum, erhält er bei Auszahlung ein um das Damnum reduzierten Betrag. Dadurch entsteht eine Finanzierungslücke, die sich mit Hilfe eines Zusatzdarlehens ganz oder teilweise schließen läßt. Dieses Tilgungsstreckungsdarlehen muß allerdings zuerst getilgt werden, womit es zu einer Tilgungsstreckung des Hauptdarlehen kommt, da dieses zunächst tilgungsfrei bestehen bleibt. Dies führt in der Regel zu einer Laufzeitverlängerung des Gesamtdarlehens Zurück Treuhandauszahlung Zahlung an vertrauenswürdige Dritte (Notaranderkonto) mit der Auflage, über dieses Geld nur zu verfügen, wenn die vom Zahlenden gemachten Auflagen erfüllt sind. Zum Beispiel im Rahmen einer Umschuldung, zahlt die neue Bank an das abzulösende Kreditinstitut mit der Auflage, nur gegen Abtretung oder Löschung der für das abzulösende Institut eingetragenen Grundschuld über das Geld zu verfügen. Zurück Umbauter Raum Der umbaute Raum beschreibt das Bauvolumen eines Gebäudes. Die Berechnung des umbauten Raumes (Kubatur) gehört zu den Bauunterlagen, die der Darlehensgeber eines Baudarlehens zur Ermittlung des Beleihungswertes (Wertermittlung) des zur finanzierenden Objektes benötigt. Zurück Umschuldung Von einer Umschuldung spricht man immer dann, wenn ein existentes Darlehen durch ein neues Darlehen abgelöst wird. Eine Umschuldung kommt dann in Frage, wenn kurzfristige Bankkredite (Zwischen-finanzierung) in ein langfristiges Hypothekenfinanzierungdarlehen umgewandelt werden sollen oder ein Gleitzinsdarlehen (variabler Zins) an Stelle einer Festzinshypothek treten soll oder ein Darlehensnehmer mit den Konditionen des existenten Darlehens nicht mehr einverstanden ist. Nach Ablauf der Zinsfestschreibungsfrist nämlich hat der Darlehensnehmer das Recht eine Konditionenanpassung zu bewirken, welche, im Falle er kann bessere Zinsen bei einer anderen Bank erzielen, meist in einer Umschuldung des existenten Darlehens resultiert. Zurück Verbindlichkeiten bei Antragstellung Als Verbindlichkeiten bei Antragstellung bezeichnet man alle laufenden Verbindlichkeiten, die der Darlehensnehmer zum Zeitpunkt der Beantragung des Darlehens hat. Im Unterschied zum Vermögen bei Antragstellung fließen diese Verbindlichkeiten indirekt mit in die Berechnung des Darlehens ein. Zurück Verfügbare Eigenmittel Als verfügbare Eigenmittel bezeichnet man alle finanziellen Mittel, die dem Darlehensnehmer für die Finanzierung neben den Darlehen einer Immobilie zur Verfügung stehen. Dazu zählen Barmittel, Festgeld, Bank- und Sparguthaben sowie der Erlös auf dem Verkauf von Wertpapieren und Aktien. Zurück Vermögen bei Antragstellung Als Vermögen bei Antragstellung werden alle Vermögenswerte des Darlehensnehmers bezeichnet, die er zum Zeitpunkt der Beantragung des Darlehens besitzt. Im Gegensatz zu den verfügbaren Eigenmitteln fließt dieser Teil des Vermögens nicht mit in die Berechnung des notwendigen Darlehensbetrags ein. Zurück Vermögensbildungs-Gesetz (VermBG) Das Vermögensbildungsgesetz ist ein Gesetz zur Förderung der Vermögensbildung der Arbeitnehmer. Aktuell gilt das 5. Vermögensbildungsgesetz. Das VermBG regelt die Zahlung der vermögenswirksamen Leistungen seitens des Arbeitgebers an den Arbeitnehmer, die je nach Anlageart bis zu einem bestimmten Höchstbetrag durch Gewährung einer Arbeitnehmersparzulage gefördert werden. Zurück Vermögenswirksame Leistungen Sparleistungen nach dem Vermögensbildungsgesetz, die je nach Anlageart durch eine Arbeitnehmersparzulage gefördert werden. Zu den wichtigsten Sparleistungen, die in verschiedenen Formen erbracht werden können, gehört das Bausparen sowie das Beteiligungssparen (Kauf von Aktien, Investmentfonds Anteile u.ä.). Beim Bausparen werden Ein-zahlungen bis DM 936 pro Jahr mit einer Arbeitnehmer-Sparzulage von 10% gefördert und beim Beteiligungssparen werden Einzahlungen bis zu DM 800 pro Jahr mit einer Arbeitnehmer-Sparzulage von 20% (25% in den neue Bundesländern) gefördert. Die Zahlungen werden in Abhängigkeit vom Tarifvertrag direkt vom Arbeitgeber auf das jeweilige Konto eingezahlt werden. Zurück Vorfinanzierung Kurz- bis mittelfristige Kredite zur Bevorschussung von Teilen der Endfinanzierung, deren Beibringung noch nicht gesichet ist. Vorfinanzierungskredite werden anschließend durch Mittel aus der Endfinanzierung (z.B. Bausparvertrag) abgelöst. Zurück Vorfinanzierungskredit Kredite von z.B. Bausparkassen, die den Finanzierungsbedarf vor Zuteilung der Bausparsumme, decken. Vorfinanzierungskredite dürfen, soweit sie das Bausparguthaben übersteigen, nur für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen verwendet werden. Der Unterschied zum Zwischenkredit liegt darin, daß beim Vorfinanzierungskredit das zur Zuteilung erforderliche Mindestspraguthaben noch nicht angespart sein muß. Die Besicherung erfolgt meist durch Zession (Abtretung) der Rechte aus dem Bausparvertrag - sowie im Falle das das Darlehen das Bausparguthaben übersteigt - durch Bestellung einer Grundschuld. Zurück Vorfälligkeitsentschädigung Zahlt ein Darlehensnehmer ein Darlehen außerplanmäßig zurück, berechnet die bertroffene Bank ein Entgelt zur Kompensation der entstehenden Verluste. Zurück Vorlasten Vorlasten sind Belastungen, die mit dem Grundstück verbunden sind. Dies sind z.B. Grundschulden aber auch wertmindernde Rechte wie Wohnrecht, Leibrente oder Nießbrauch. Maßgeblich für den Rang ist i.d.R. das Eintragungsdatum. Alle diese Rechte können aber auch hinter ein neu einzutragendes Recht zurücktreten. Dies muß jedoch einzeln mit den Gläubigern verhandelt werden. Zurück Vorsorgungs-aufwendungen Beiträge an Versicherungen, die sich als Sonderausgaben steuerrechtlich bis zu einer bestimmten Höhe von den Einkünften abziehen lassen. Zurück Werbungskosten Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind bestimmte Aufwendungen (Darlehenszinsen, Damnum, Abschreibungen, Bewirtschaftskosten) steuerlich abzugsfähige Werbungskosten. Zurück Wertermittlung Die Wertermittlung dient der Ermittlung des Verkehrswertes, der meist Grundlage des Kaufpreises eines Hauses bildet, und zur Ermittlung des Beleihungswertes. Beleihungswert ist der nachhaltig dauerhafte Wert einer Immobile und darf nicht verwechselt werden mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten. Der Beleihungswert nimmt eine zentrale Funktion in der Immobilienfinanzierung ein, da er zur Ermittlung der Beleihungsgrenze herangezogen wird, der längerfristigen Risikobeurteilung dient und damit wichtiger Teil der Kreditentscheidung wird. Im Unterschied zum Verkehrswert, welcher stichtagsbezogenen ermittelt wird, werden bei der Beleihungswertermittlung die dauerhaften Eigenschaften und die Nachhaltigkeit der Erträge zugrunde gelegt, da das bewerte Objekt für mehrere Jahre als Kreditsicherheit dienen soll. Vor dem Hintergrund der Risikominimierung liegt der Beleihungswert häufig unter dem Verkehrswert. In Abhängigkeit von dem ! zu finanzierenden Objekt wird der Beleihungswert auf verschiedene Arten berechnet. Bei eingenutzten Ein-/ und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen wird der Beleihungswert nach dem Sachwert (Boden- und Gebäudewert) ermittelt. Bei der Ermittlung des Gebäudewertes wird ein gewisser Sicherheitsabschlag zu den jeweils aktuellen Herstellungskosten in Ansatz gebracht. Bei Mehrfamilienhäusern und anderen Renditeobjekten wird zuzüglich zum Sachwert der Ertragswerts bestimmt, wobei der Ertragswert im Vordergrund steht. Die Basis des Ertragswertes bildet die auf Dauer erzielbaren Mieteinnhamen. Zurück Wohnfläche Zur Wohnfläche zählt die Summe der anrechenbaren Grundfläche der Räume, die zur Wohnung gehören exclusive der Grundfläche von Zubehörräumen wie Keller, Dachräumen und Räumen, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen, sowie von Geschäfts- und Wirtschaftsräumen. Die Wohnfläche wird herangezogen für die Finanzplanung und die Darlehensbewilligung sowe in Kombination mit den Baukosten zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit eines Bauvorhabens. Zurück Zinsabschlag Nach dem Zinsabschlaggesetz vom 9.11.1992 werden seit dem 1.1.1993 alle Zinseinkünfte grundsätzlich der Einkommenssteuer unterzogen. Dies geschieht durch einen Zinsabschlag von 30%. Der Abschlag wird von dem jeweiligen Institut dem Kunden sofor abgezogen und an das Finanzamt abgeführt. Erteilt der Kunden dem jeweiligen Kreditinstiut einen Freistellungsauftrag, wird der Abzug vermieden. Zurück Zinsbindungsfrist siehe Zinsfestschreibung Zurück Zinsfestschreibung Als Zinsfestschreibung bezeichnet man den Zeitraum, für den die Konditionen zwischen dem Darlehensnehmer und Darlehensgeber festgeschrieben werden. Die Zinsfestschreibung hat gegenüber dem variablen Zins den Vorteil, daß der Darlehensnehmer seine finanzielle Belastung langfristig sicher rechnen kann. In einer Niedrigzinsphase ist es sinnvoll, sich den aktuell niedrigen Zins durch langfrisitge Zinsfestschreibung zu sichern. Zurück Zusatzsicherheiten Unter bestimmten Umständen können Banken zusätzliche Sicherheiten verlangen. Hierzu zählen zum Beispiel Bürgschaften von Banken oder vom Arbeitgeber, Mitverpflichtungen von Verwandten, Abtretung von Ansprüchen aus Kapital- und Risikolebensversicherungen oder aus Bausparverträgen sowie die Verpfändung von Bankguthaben und Wertpapieren. Zurück Zweckbestimmungserklärung Vereinbarung zwischen der Bank und dem Darlehensnehmer bzw. Grunstückseigentümer über den Umfang der durch die Grundschuld gesicherten Verbindlichkeiten. Zurück Zwischenkredit/finanzierung Zwischenfinanzierungen dienen zur Überbrückung eines kurzfristigen Kreditbedarfs bis zur endgültigen Auszahlung der langfristigen Finanzierungsmittel. Zwischenfinanzierungen finden in der Regel ihre Anwendung innerhalb der Bauphase zur Begleichung evtl. anfallender Kosten, wie zum Beispiel Handwerkerrechnungen etc. Zurück Öffentliche Förderung des Wohnungsbaus Der Staat fördert außer durch steuerliche Maßnahmen den Wohnungsbau durch zinsgünstige Darlehen (Aufwendungsdarlehen), laufende Zuschüsse (Aufwendungszuschüsse) und Bürgschaften. Die meisten Arten der Förderung sind u.a. an bestimmte Einkommensgrenzen gebunden. Zurück |
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